صناديق الاستثمار العقارية المتداولة - ريتس

صناديق الاستثمار العقارية "الريتس" تُعتبر أدوات استثمارية أساسية في قطاع العقارات، حيث تُوفر فرصاً استثمارية متنوعة ومرنة للمستثمرين في المملكة. تشكل هذه الصناديق جزءاً أساسياً من السوق المالية، إذ تُسهم بشكل حيوي في تعزيز النمو الاقتصادي وتنويع مصادر الدخل. 

لفهم صناديق الاستثمار العقارية بشكل أعمق، يجب أولاً التعرف على صناديق الاستثمار بشكل عام وفهم الاختلافات بينها وبين الاستثمار الفردي: 

الصناديق الاستثمارية هي أدوات استثمارية تجمع رأس المال من مستثمرين متعددين لتكون محفظة استثمارية مشتركة، حيث يتم إدارتها بشكل جماعي من قبل مديري الصناديق المحترفين. الهدف من هذه الصناديق هو توفير التنويع وتقليل المخاطر، بالإضافة إلى توفير الوصول إلى مجموعة متنوعة من الفرص الاستثمارية التي قد لا تكون متاحة للمستثمرين الأفراد، عادةً ما تكون تكلفة الاستثمار في هذه الصناديق أقل من الاستثمار الفردي. 

وأما عن الاستثمار الفردي، فهو يشير إلى اتخاذ الأفراد لقرارات الاستثمار وإدارة محافظهم الخاصة بشكل مستقل. فيتمتع المستثمرون الأفراد بسيطرة كاملة على اختياراتهم واستراتيجياتهم الاستثمارية، حيث يجرون أبحاثهم وتحليلاتهم الخاصة لاتخاذ قرارات الاستثمار بناءً على أهدافهم الخاصة وقدرة تحملهم للمخاطر. 

تتميز صناديق الاستثمار عن الاستثمار الفردي، بالتالي: 

- التنويع: تقدم الصناديق الاستثمارية محفظة متنوعة من الأصول المالية مثل الأسهم والسندات والسلع، مما يقلل من المخاطر المرتبطة بالاستثمار في أصول واحدة، بالتالي يتمكن المستثمرين من الاستثمار والتنويع بتكلفة أقلّ نسبياً من الاستثمار الفردي.

- السيولة: يتيح الاستثمار في الصناديق الاستثمارية للمستثمرين سهولة الوصول إلى أموالهم، حيث يمكن شراء وبيع الوحدات بسهولة في الأسواق المالية.

 - توليد الدخل: بعض الصناديق الاستثمارية يوزع أرباحًا من الاستثمارات التي تجنيها على المستثمرين بشكل دوري، مما يوفر تدفق نقدي منتظم.

 - الإدارة المهنية: يدير الخبراء الماليون الصناديق الاستثمارية ويتولون مهام اختيار الأصول وإدارتها بشكل مهني، مما يوفر للمستثمرين فرصة الاستفادة من الخبراء دون الحاجة للمشاركة المباشرة.

- نقطة الدخول الميسرة: يمكن للمستثمرين الاستثمار في الصناديق الاستثمارية بمبالغ صغيرة مقارنة بالاستثمار المباشر في الأصول، مما يجعلها في متناول عدد أكبر من المستثمرين.  

بينما يتميز الاستثمار الفردي عن الاستثمار في الصناديق العقارية:  

- الفرص الفردية: المستثمر الفردي يمكنه اختيار الفرص التي تتوافق مع أهدافه الشخصية، مثل الاستثمار في مشاريع محلية أو الممتلكات ذات القيمة الثقافية. 

- التحكم والمرونة: المستثمر الفردي لديه الحرية في اتخاذ القرارات وتعديل استراتيجيته وفقًا لتغيرات السوق وأهدافه الشخصية. 

أقسام الصناديق الاستثمارية: 

عند تأسيس أيّ صندوق يحدد مدير الصندوق هيكلة رأس مال الصندوق، أي المبالغ التي سيقوم الصندوق بجمعها واستثمارها. بالتالي يتكون نوعان هما: 

- الصناديق ذات النهاية المفتوحة: تعتبر مرنة بالنسبة لرأس المال، حيث يمكن أن يتغير رأس المال المستثمر بناءً على عدد الوحدات المُصدرة، ويمكن للمستثمر استعادة قيمة استثماره في أي وقت. 

- الصناديق ذات النهاية المغلقة: تتسم بثبات رأس المال المستثمر، حيث لا يتغير عدد وحداتها، ويتم الخروج من الصندوق عادةً من خلال بيع الوحدات لمستثمر آخر أو بانتهاء مدة الصندوق. 

تعد الصناديق ذات النهاية المفتوحة أكثر الأنواع شيوعًا في الأسواق المالية ومنها أسواق المملكة. 

أساليب أدارة صناديق الاستثمار: 

• الإدارة النشيطة (الإيجابية): 

  - يستند إلى توظيف مهارات مدير الصندوق لتحقيق عوائد تفوق العوائد المتحققة من مؤشرات السوق. 

  - يتطلب تغييرًا مستمرًا في وسائل الاستثمار داخل الصندوق. 

  - يزيد تكاليف الإدارة نتيجة للتحليل المستمر والتغييرات في التوزيع الاستثماري. 

• الإدارة غير النشيطة (السلبية): 

  - يتمثل في توزيع المبالغ المستثمرة على عددٍ كبير من أسهم قطاع واحد أو تتوسع لتشمل أسهم جميع قطاعات السوق وذلك محاكاةً لحركة مؤشر ذلك القطاع أو مؤشر السوق الكلي. 

  - يقلل من تكاليف الرسوم الإدارية، حيث لا يتطلب تغييرًا متواصلاً في وسائل الاستثمار داخل الصندوق. 

  - يعتمد بشكل أكبر على الأداء السوقي بدلاً من تحديده. 

الآن بعد أن تعرفنا عن الصناديق الاستثمارية، يمكننا فهم أحد أهم أنواعها، وهي الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة. 

هي صناديق استثمارية متاحة للجمهور، يتم تداول وحداتها في السوق المالية، تُعرف عالمياً بمصطلح "ريت أو ريتس"، وتهدف إلى تسهيل الاستثمار في قطاع العقارات المطورة والجاهزة للاستخدام التي تدر دخلاً دورياً وتأجيرياً. تتميز بانخفاض تكلفة الاستثمار وارتفاع سيولة الوحدات.حيث تسمح للأفراد بالاستثمار في العقارات دون امتلاك أو إدارة العقارات بشكل مباشر. 

• مميزات الصناديق الاستثمار العقارية في المملكة:
  • توزيع 90% من الأرباح: تُلزم الصناديق بتوزيع 90% على الأقل من صافي أرباحها دوريًا (سنوياً ). 
  • تنوع جغرافي: يمكنها الاستثمار محلياً وإقليمياً وعالمياً (بشرط أن لا يزيد إجمالي قيمة أصول الصندوق من العقارات خارج المملكة عن 25%).
  • رقابة مشددة: تخضع لرقابة هيئة السوق المالية و "تداول". 
  • شفافية عالية: تُلزم بنشر معلومات مالية دورية مفصلة. 

• مخاطرها: 
  • مخاطر السوق: تخضع لتقلبات السوق المالية. 
  • مخاطر العقارات: مثل مخاطر الشغور وتراجع قيمة العقارات. 
  • مخاطر الائتمان: تعتمد على قدرة المستأجرين على دفع الإيجارات. 

أنواع صناديق الاستثمار العقاري المتداول: 

- الاستثمار في الأصول العقارية: 

يشمل الاستثمار المباشر في أنواع مختلفة من العقارات مثل المباني السكنية والعقارات الإدارية وقطاعات الفنادق والرعاية الصحية. مصدر العائدات الرئيسي هو الإيجارات التي يتم دفعها عن العقارات. 

- الاستثمار في سندات الدين: 

يتضمن إقراض الأموال لأشخاص يستثمرون في العقارات أو يطورونها. العائد يعتمد على فوائد القروض المُدفوعة للصناديق. 

- الاستثمار المتنوع: 

 يتضمن الاستثمار المباشر في العقارات وإقراض الأموال.  العائدات من الإيجارات وفوائد القروض. 

 حتى الآن، يوجد 19 صندوقًا عقاريًا متداولًا في المملكة العربية السعودية (18 صندوقًا مدرجًا في السوق الرئيسي وصندوق واحد في السوق الموازي).  

تم ترتيب هذه الصناديق وفقًا لقيمتها السوقية، من الأكبر إلى الأصغر، وفقًا لتقرير تداول السعودية الإحصائي للربع الأول من عام 2024. 

إعداد:

شهد سعد الوهبي 

حصة المليفي

المراجع:

https://cma.org.sa/Awareness/IFs/Pages/IFManagementMethods.aspx 

https://www.saudiexchange.sa/wps/portal/saudiexchange/rules-guidance/capital-market-overview/funds?locale=ar 

https://time.com/personal-finance/article/mutual-funds-vs-stocks/ 

https://www.investopedia.com/terms/m/mutualfund.asp 

https://www.experian.com/blogs/ask-experian/pros-cons-investing-in-reits

 https://www.sofi.com/learn/content/reit-investing-pros-and-cons/ 

https://www.piramalrealty.com/blog/post/the-pros-and-cons-of-investing-in-reits/